Face à la montée des coûts immobiliers et aux contraintes juridiques et financières, les structures de l’Économie Sociale et Solidaire (ESS) peinent à trouver des solutions immobilières durables.
Les foncières traditionnelles ne répondent pas aux besoins spécifiques de ces organisations engagées.
Heureusement, et depuis plus de 15 ans, l’émergence de foncières solidaires leur offre un espoir en proposant des modèles innovants et adaptés pour travailler dans des locaux adaptés.
Actrice phare de ce secteur en France, ETIC est fière d’être la pionnière des foncières solidaires en offrant des espaces de travail à louer spécialement pour le secteur de l’ESS. Voici donc une présentation des différences entre les foncières classiques et les foncières solidaires !
L’objectif principal des foncières classiques : générer du profit
Les foncières classiques ont un objectif bien précis : développer et valoriser leur parc immobilier pour générer des profits via les loyers perçus et les plus-values de cession.
Et cela tout en minimisant leurs coûts, et donc leurs obligations. Elles vont par exemple mettre le bâti aux normes d’accessibilité ou de performance environnementale, au strict minimum des lois en vigueur. Sans toujours chercher à aller au-delà de ce qui est imposé.
La maximisation des profits bénéficie exclusivement aux financeur∙euses de la foncière classique.
Les foncières classiques, un problème pour les structures à impact positif
L’accès à l’immobilier est une condition majeure pour le démarrage d’une activité professionnelle.
Être locataire d’une foncière classique requiert la capacité à payer un loyer et des charges de marché. Cela implique également d’aménager le local pris à bail en portant souvent soi-même des investissements, parfois importants, qui sont amortis sur une période limitée à la durée ferme du bail.
Dans ce contexte, certaines organisations souhaitent maîtriser le foncier et ne pas être locataires mais propriétaires. Malheureusement, accéder à la propriété, comme financer l’aménagement d’un local, ce n’est pas si simple que ça.
Les acteurs et actrices de l’Économie Sociale et Solidaire, comme les associations, fédérations, fondations et entrepreneur∙euses à impact se heurtent face à de nombreux freins :
- Qui dit investissement, dit capacité à convaincre des financeur∙euses, dont les banques, qui exigent un niveau de solvabilité important ;
- Les instances de gouvernance des organisations de l’ESS doivent accepter de prendre des engagements sur le long terme (acheter un bien qui devient trop petit, trop grand ou qui n’est plus dans la zone géographique désirée) et accepter les risques inhérents aux métiers de l’immobilier (évolutions législatives, travaux d’entretien, potentiels vice cachés …) ;
- Peu d’organisations de l’ESS disposent, en leur sein, des connaissances, des compétences et des habilitations réglementaires requises pour mener à bien une acquisition avec ou sans projets de rénovation ;
- La pression foncière dans la majorité des villes rend difficile l’accès à de l’immobilier privé de bonne qualité et bien desservis.
La confédération « JPA », qui a choisi de louer ses bureaux dans un tiers-lieu écoresponsable d’ETIC
Il y a donc une difficulté d’entrée de jeu due à la rareté des locaux disponibles et au manque d’acculturation globale de l’ESS au secteur de l’immobilier.
L’immobilier est un secteur cherchant essentiellement de la rentabilité. L’immobilier est avant tout considéré comme un actif financier lucratif, là où les structures engagées cherchent principalement à l’utiliser comme moyen pour accompagner leurs projets responsables à impact positif.
Les foncières classiques face aux foncières solidaires : de nouveaux défis pour l’immobilier
Face à ce constat, les foncières solidaires ont émergé, adoptant un modèle radicalement différent de celui de l’immobilier classique.
Dans ce cadre, l’immobilier devient un moyen plutôt qu’une fin en soi, visant à accompagner des projets enracinés localement. On peut alors parler d’immobilier durable éco-responsable.
En faisant partie du même écosystème de l’ESS, une foncière solidaire comprend leurs modèles et s’adapte en conséquence dans l’intérêt des acteurs et actrices de l’ESS.
La foncière solidaire fera son possible pour maintenir ses locataires sur place, notamment en n’ayant pas pour objectif de revendre le bien pour effectuer une plus-value.
Les foncières solidaires laissent aussi l’opportunité à des structures de toute taille de l’Économie Sociale et Solidaire et même à des personnes physiques, d’investir dans l’immobilier en souscrivant des parts sociales dans la foncière.
Elles opèrent dans des domaines d’action variés sur la base du foncier qu’elles détiennent. Le foncier est mis au service de projets collectifs répondant aux enjeux de société et permettent l’investissement responsable.
La Fabuleuse Cantine, résident du tiers-lieu HÉVÉA à Lyon, un restaurant engagé, solidaire et anti-gaspi
Les foncières immobilières solidaires sont donc une bonne alternative car elles permettent :
- La mobilisation du foncier comme un moyen d’atteindre des objectifs d’utilité sociale, territoriale, écologique ou culturelle ;
- L’accès à des locaux adéquats, abordables, pour des publics habituellement exclus du marché ;
- De participer à lutter contre la spéculation immobilière ;
- L’implication de leurs bénéficiaires et/ou des citoyen∙nes dans les projets d’acquisition de foncier ;
- De proposer des coopérations territoriales innovantes ;
- D’être un appui pour les acteurs et actrices du public en maîtrisant les codes de l’immobilier et les spécificités de l’ESS.
Actrice phare de ce secteur, ETIC – Foncièrement responsable est fière d’être la pionnière, en France, des foncières solidaires offrant des espaces de travail à l’ESS. Depuis sa création en 2010, elle a réalisé de nombreux projets, dont plus d’une dizaine qu’elle exploite elle-même. Pour elle-même, mais également pour des tiers, ETIC pratique plusieurs métiers de l’immobilier responsable : montage juridique, levée de fonds, suivi du chantier, prise en main de la gestion technique des espaces , commercialisation, exploitation ou encore animation des lieux !
ETIC donne la possibilité pour des citoyen∙nes d’investir via des alternatives alliant sécurité, engagement environnemental et sociétal avec une approche de l’immobilier maîtrisant les impacts écologiques de ces derniers (conception, rénovation et usage).
Ses tiers-lieux écoresponsables sont en moyenne 6 fois moins émetteurs que la moyenne nationale et trois d’entre eux sont même classés dans les 1% des bâtiments les plus économes de France d’après l’association indépendante Observatoire de l’Immobilier Durable (OID).
Elle répond également à l’enjeu de la spéculation immobilière en facilitant l’accès à des espaces de travail à des loyers abordables pour des entreprises responsables.
Plateau de bureaux dans un tiers-lieu écoresponsable parisien, le WIKIVILLAGE © Nicolas Grosmond Photographe
Bail réel solidaire d’activité (BRSA) : une opportunité pour les micro-entreprises via les foncières solidaires
Les foncières solidaires peuvent également bénéficier du bail réel solidaire d’activité (BRSA), avantageux pour les secteurs commerciaux et professionnels.
Cela est possible seulement si elles se tournent vers les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) qui contractent ce BRSA directement auprès des micro-entreprises.
Concrètement, cela repose sur un système de répartition égale des charges et des aides entre la programmation du rez-de-chaussée d’immeubles de logements sociaux et celles des étages.
Cela permet donc à une micro-entreprise d’occuper des locaux à usage commercial ou professionnel contre le versement d’une redevance à un organisme de foncier solidaire, bailleur du contrat.
Foncières solidaires, la solution pour les structures à impacts ?
Alors que les foncières solidaires comme ETIC ouvrent la voie vers un immobilier plus responsable, il est crucial d’explorer comment ce modèle peut continuer à évoluer et s’étendre :
- Comment pouvons-nous encourager davantage d’initiatives similaires et soutenir leur croissance à travers des politiques publiques adaptées ?
- Comment ces foncières peuvent-elles inspirer d’autres secteurs à adopter des pratiques plus durables et inclusives ?
Ces questions nous invitent à réfléchir sur l’avenir de notre environnement bâti et comment inspirer des transformations positives dans l’ensemble de ces secteurs.
